1. Mật Độ Xây Dựng – Khái Niệm và Quy Định

Mật độ xây dựng là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, được quy định theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Quy chế) kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD. Theo đó, mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính:

Mật độ xây dựng thuần: Đây là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất. Cần lưu ý rằng không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: Đây là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất, bao gồm cả sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình.

2. Mật Độ Xây Dựng Hiện Tại

2.1. Mật Độ Xây Dựng Thuần

Hiện nay, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được quy định cụ thể như sau:

Đối với lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, mật độ xây dựng thuần tối đa phụ thuộc vào diện tích của lô đất, như sau:
- Diện tích lô đất ≤ 90 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 100%.
- Diện tích lô đất 100 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 90%.
- Diện tích lô đất 200 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 70%.
- Diện tích lô đất 300 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 60%.
- Diện tích lô đất 500 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 50%.
- Diện tích lô đất ≥ 1,000 m2/căn nhà: Mật độ xây dựng tối đa 40%.

Cần lưu ý rằng lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

Đối với lô đất xây dựng nhà chung cư, mật độ xây dựng thuần tối đa phụ thuộc vào đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị, và phải đảm bảo các quy định về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi công trình.

2.2. Mật Độ Xây Dựng Gộp

Mật độ xây dựng gộp hiện nay được quy định cụ thể như sau:

Đơn vị ở: Mật độ xây dựng gộp tối đa là 60%.
Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort): Mật độ xây dựng gộp tối đa là 25%.
Khu công viên: Mật độ xây dựng gộp tối đa là 5%.
Khu công viên chuyên đề: Mật độ xây dựng gộp tối đa là 25%.
Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên có quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Những quy định về mật độ xây dựng này sẽ giúp đảm bảo tính hợp pháp, hiệu quả, và bền vững của các dự án xây dựng trên đất thương mại dịch vụ trong tương lai.